Hems i en københavnerlejlighed: loftshøjde, regler og pris

En hems er en lille indskudt etage eller afsats i et rum med højt til loftet, og i en ældre lejlighed med høje lofter kan der ofte blive plads til en seng eller et skrivebord ovenpå. Det korte svar på reglerne er: Holder du hemsen på højst 4,5 m² gulv, og står den i åben forbindelse med rummet, er den en hems. Så tæller den ikke med i boligarealet, og du skal ikke søge byggetilladelse. Den skal bare være bygget forsvarligt og følge bygningsreglementet.

Resten af denne guide handler om, hvordan du bruger den regel i praksis, hvad en tømrer skal vide om din lejlighed, og hvilke ting der får prisen til at stige.

Grænsen på 4,5 m²

Bygningsreglementet (BR18) siger i § 211, at der kan laves en eller flere hemse, hvis de hver har et gulvareal på højst 4,5 m², så de ikke kan betragtes som en indskudt etage. Det er en betingelse, at hemsen står i åben forbindelse med det rum, den er bygget i.

Det giver tre ting, du skal tjekke, før tømreren går i gang:

Ligger hemsen under et skråt loft, fx i en tagetage, tæller den del af gulvet, der er tættere end 1,5 m på tagfladens yderside, ikke med. Det skriver Bolius, og det betyder, at en hems under skrå vægge reelt kan have lidt mere gulv.

Bliver hemsen et selvstændigt rum, skal den opfylde kravene til beboelsesrum: dagslys, redningsåbninger, flugtveje og ventilation. Det er sjældent realistisk i en almindelig lejlighed, og derfor holder de fleste sig under grænsen.

Loftshøjde og placering

Der er ingen fast regel om, hvor højt der skal være over selve hemsen. Men en hems skal kunne bruges, og det kræver plads både over og under. Her er de praktiske spørgsmål, tømreren vil stille:

• Hvor højt er der til loftet? Mål fra gulv til loft flere steder, for ældre lofter er sjældent helt vandrette.
• Hvad skal hemsen bruges til? En seng kræver mindre højde end et skrivebord, men mere luft, fordi varmen samler sig under loftet.
• Hvor kommer dagslyset fra? En hems foran et vindue kan gøre rummet under mørkere.
• Er der stuk eller rosetter i loftet, der skal bevares? Så skal hemsen bygges, så den ikke skærer igennem dem.

Hvad hemsen hviler på

En hems er en lille konstruktion, men den flytter vægt. Typisk bæres den af vægge på en eller flere sider og eventuelt af stolper ned til gulvet. I en ældre etageejendom ligger gulvet på et bjælkelag af træ, og under det er der underboens loft.

Tre ting skal være på plads:

1. Væggene. Skal hemsen fastgøres i en bærende væg, eller skal der laves huller i den, så få en ingeniør til at se på det. Københavns Kommune skriver, at man altid bør få en rådgivende ingeniør til at afgøre, om en væg er bærende. Ændres en bærende væg, kræver det byggetilladelse.
2. Gulvet. Står hemsen på stolper, går vægten ned i bjælkelaget i få punkter. Tømreren bør finde ud af, hvordan bjælkerne ligger, og placere stolperne derefter. Læs mere i guiden om bjælkelaget i ældre ejendomme.
3. Lyd. En hems, der er skruet fast i en væg ind til naboen, kan lede lyd. Det er en god idé at bruge lyddæmpende mellemlag, hvor konstruktionen rører væggen.

Trappe, stige og værn

Adgangen til hemsen er ofte det, der fylder mest. En rigtig trappe tager meget gulv, så mange vælger en stejl hemsetrappe eller en stige. Bolius skriver, at der ikke er lovkrav om trappe eller værn på en hems under 4,5 m², men at den skal være sikker at bruge, og anbefaler et stabilt værn.

Bygningsreglementets almindelige krav til værn er, at de er mindst 1,0 m høje, og at balusterne ikke må give anledning til personskade. Børn må ikke kunne klatre på værnet eller komme i klemme. Har du børn, er det et godt udgangspunkt at bygge efter de mål, også selv om hemsen ikke er omfattet.

Hems i en andels- eller ejerlejlighed

I en andelsforening skal forandringer efter ABF's standardvedtægter anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger, før arbejdet går i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden tre uger. Foreningens egne vedtægter kan have andre frister, så læs dem først.

En hems kan også være en forbedring, der har betydning, når du sælger. ABF skriver, at værdien af forbedringer opgøres til udgiften minus afskrivning, og at forbedringer, der ikke er lovligt udført, enten ses bort fra eller fratrækkes udgiften til at lovliggøre dem. Gem derfor regningen og en beskrivelse. Læs mere i guiden om forbedringer i andelsboligen.

I en ejerlejlighed handler det især om, hvorvidt du rører ved fælles bygningsdele. Bolius henviser til normalvedtægten for ejerlejligheder, hvor ejere ikke må ændre fælles bestanddele uden bestyrelsens skriftlige samtykke.

Hvad koster en hems?

Vi har ikke kunnet finde tre kilder med en pris på en hems, så vi skriver ikke et interval. Det er heller ikke mærkeligt: en hems på 3 m² mellem to vægge og en fritstående hems på stolper med trappe og værn er to helt forskellige opgaver.

Det, der driver prisen, er:

• antal timer til at måle op og tilpasse til skæve vægge og lofter
• om hemsen bæres af vægge eller skal have stolper
• trappe eller stige, og om værnet skal være i træ, stål eller glas
• materialer (konstruktionstræ, gulvplader, fx massivt træ på oversiden)
• maling og spartling bagefter
• om der skal en ingeniør med

Som pejlemærke ligger timeprisen for en tømrersvend på 725 til 750 kr. inkl. moms i tre firmaers egne prislister fra hovedstadsområdet og Sjælland, og flere tager et startgebyr eller en mindstepris oveni. Se mere i guiden om tømrerpriser i København.

Tjekliste til tilbuddet

Skriv det her i opgavebeskrivelsen, når du beder om tilbud:

• rummets mål og loftshøjde, og hvor hemsen skal sidde
• hvad den skal bruges til (seng, kontor, opbevaring)
• trappe eller stige, og om der skal være værn
• etage, og om der er elevator
• om væggene, hemsen skal fastgøres i, er undersøgt for at være bærende
• om bestyrelsen er spurgt

Så kan tømrerne give tilbud på det samme, og du kan sammenligne dem punkt for punkt.