Byggetilladelse i Københavns Kommune: hvad kræver tilladelse, og hvordan søger du?

Det korte svar er: I Københavns Kommune kan du lave de fleste ombygninger inde i en lejlighed uden byggetilladelse, så længe du ikke ændrer de bærende konstruktioner eller forudsætningerne for brandforholdene, ikke ændrer boligens anvendelse og ikke gør den større. Alt arbejde skal stadig følge bygningsreglementet. Byggetilladelse søges via Byg og Miljø, sagen kan følges på minbyggesag.kk.dk, og kommunen skriver, at sagsbehandlingen i øjeblikket i gennemsnit tager ca. 3 måneder.

Hvem bestemmer?

Kommunalbestyrelsen er bygningsmyndighed (BR18 § 3). I København er det Københavns Kommune, på Frederiksberg Frederiksberg Kommune. De to kommuner følger det samme bygningsreglement, men har hver deres sagsbehandling, gebyrer, lokalplaner og retningslinjer. Bor du på Amager, så tjek, om adressen ligger i Københavns, Tårnby eller Dragør Kommune.

Uden byggetilladelse: ombygning i en etagebolig

Bygningsreglementet (§ 5, stk. 1, nr. 4) lader ombygninger i eksisterende byggeri ske uden ansøgning, hvis de ikke ændrer de bærende konstruktioners virkemåde eller brandforholdene og ikke medfører væsentlig anvendelsesændring eller mere etageareal. Københavns Kommune giver disse eksempler på ombygninger i en etagebolig, der kan udføres uden byggetilladelse:

• skillevægsændringer i ikke-bærende eller stabiliserende vægge, når alle opholdsrum fortsat har vinduer direkte til det fri
• nedsænkning af lofter
• blænding af døre inde i lejligheden
• renovering, udvidelse eller flytning af køkkenet
• renovering eller udvidelse af badeværelset

Kommunen understreger, at arbejdet stadig skal overholde bygningsreglementet, fx kravene til vådrum og ventilation, og at det kan være svært at få ventilationen på plads, hvis køkkenet eller badet flyttes i en ældre bygning.

Med byggetilladelse: når du rører ved det fælles

Bor du i lejlighed, skal du ifølge Københavns Kommune have byggetilladelse, hvis byggeriet:

Kommunen nævner også, at det kræver byggetilladelse at lave en ny bolig, en tilbygning eller at inddrage et areal i tagetagen til lejligheden. Altaner, franske altaner og tagterrasser søges som altanprojekter. Sammenlægning af lejligheder kræver altid kommunens samtykke efter lov om boligforhold og byggetilladelse, hvis den påvirker brand, bærende konstruktioner, boligarealet eller anvendelsen.

Se de konkrete guider om bærende væg, kvist, fransk altan og overdækket tagterrasse.

Huse og villaer i København

For enfamiliehuse skriver Københavns Kommune, at man som udgangspunkt skal søge byggetilladelse, før man bygger nyt, udvider huset (fx en kvist, en udestue, en tilbygning eller en integreret carport), nedriver byggeri opført med tilladelse eller ændrer anvendelsen. Man behøver som udgangspunkt ikke søge, når man bygger om inden for de eksisterende ydervægge uden ændret anvendelse eller mere etageareal, laver nyt bad eller køkken, flytter skillevægge eller vedligeholder. Garager, carporte, udhuse og overdækkede terrasser kan opføres uden tilladelse, hvis de tilsammen er højst 50 m².

Anden lovgivning: lokalplan, bevaring og fredning

Selv når der ikke kræves byggetilladelse, kan anden lovgivning kræve tilladelse, skriver kommunen, fx lokalplaner, servitutter, bygningsfredninger og jordforureningsloven. Mange lokalplaner har bestemmelser om facaden, så nye vinduer eller ændret facade kan kræve dispensation. Bor du i en fredet ejendom, kræver alle byggeprojekter tilladelse hos Slots- og Kulturstyrelsen.

Kommunen betragter en ejendom som bevaringsværdig, hvis den er udpeget i kommuneplanen og/eller har en SAVE-værdi på 1 til 4, og har retningslinjer for vinduer, døre, kviste, altaner, tagterrasser og facader på bevaringsværdige bygninger.

Sådan søger du

1. Undersøg rammerne. Find lokalplan, servitutter og bevaringsværdi for adressen (kommunen har et kort over "rammer med betydning for dit byggeri").
2. Find tegningerne. Kommunens digitale byggesagsarkiv har ofte de oprindelige tegninger.
3. Få foreningens fuldmagt. I en andels- eller ejerforening kræver kommunen typisk en fuldmagt fra bestyrelsen.
4. Overvej forhåndsdialog. Kommunen tilbyder at afklare væsentlige spørgsmål, før du søger.
5. Søg via Byg og Miljø. Ansøgningen skal overholde BR18 §§ 9 og 10, dvs. indeholde alle relevante dokumenter. Ved konstruktions- og brandforhold skal byggeriet placeres i en konstruktionsklasse og en brandklasse.
6. Følg sagen på minbyggesag.kk.dk.

Kommunen anbefaler at få hjælp fra en privat byggerådgiver, der kan sikre, at ansøgningen er fyldestgørende.

Sagsbehandlingstid

Københavns Kommune har 21 dage til at screene en ansøgning og give besked, hvis der mangler materiale. Mangler der få oplysninger, får du en måned til at sende dem. Mangler der væsentligt materiale, lukkes ansøgningen.

Servicemålene regnes fra det tidspunkt, sagen er fuldt oplyst. Kommunen skriver, at man kan forvente under 5 måneder, og at det i øjeblikket i gennemsnit tager ca. 3 måneder fra modtagelse til afgørelse.

Gebyr

Københavns Kommune skrev i et svar til Borgerrepræsentationen den 3. november 2023, at byggesagsområdet ikke har været brugerfinansieret siden 1. januar 2019, altså uden byggesagsgebyr. Et notat fra forvaltningen til Teknik- og Miljøudvalget den 2. september 2024 siger det samme: i byggesager ansøgt efter 1. januar 2019 er gebyret afskaffet. Og i Teknik- og Miljøudvalgets takstoversigt for 2026 står der under byggeri kun en tvangsbøde for manglende byggeskadeforsikring og et administrationsgebyr for almene boliger, ikke et byggesagsgebyr. En almindelig byggesag i København koster altså ikke gebyr i 2026.

Frederiksberg gør det anderledes

Står boligen på Frederiksberg tom i mere end 6 uger under arbejdet, skal du søge dispensation for bopælspligten, skriver kommunen.

Husk affaldet

Giver arbejdet mere end 1 ton affald, eller skifter du termoruder fremstillet i 1950 til 1977, skal byggeaffaldet anmeldes til Københavns Kommune senest 14 dage før arbejdet går i gang. Siden 1. januar 2025 er det kun autoriserede virksomheder, der må rive asbestholdigt materiale ned.

Bor du i en andelsbolig, så læs også forbedringer i andelsboligen, fordi foreningens vedtægter har deres egne frister.